Lovgiver har satt som forutsetning for 12 ukers saksbehandlingstid av plansaker at den dokumentasjon som er innsendt kommunen må være entydig og forståelig (plan- og bygningslovens § 27-1).

12-ukersregelen gjelder dermed fra entydig og fullstendig plan er mottatt i kommunen til planen behandles i plan- og miljøutvalget første gang.

En fullstendig og entydig plan krever at det er sammenheng i materialet. Beskrivelse, plankart, bestemmelser og illustrasjoner må være konsistent. Illustrasjonene må illustrere den faktiske utbygging det åpnes opp for i planen. Det kan for eksempel ikke aksepteres at det illustrerers en utnyttelse tilsvarende %-BRA = 60 % når plankart og bestemmelser åpner opp for en %-BRA = 80 %. Dette vil være villedende materiale. Planbeskrivelsen må være entydig slik at den beskriver hva planen faktisk regulerer. En reguleringsplan er kart og bestemmelser - ikke illustrasjoner.

En fullstendig plandokumentasjon består av

  1. Plankart
  2. Reguleringsbestemmelser
  3. Planbeskrivelse
  4. Illustrasjoner
  5. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse)
  6. Nødvendige utredninger/registeringer, avklares i oppstartmøtet:
    - arkeologiske registeringer
    - naturfaglige registreringer
    - ledningsplaner
    - støyutredninger
    - trafikale vurderinger
    - flomvurderinger
    - eventuelt andre forhold som er relevant i saken.

Bærum kommune har egen mal for fremstilling av reguleringssaker. Denne bør benyttes. Her finnes det nyttig informasjon om hva som skal beskrives, redegjøres for og utredes.