Begrepene (selvstendig) boenhet, utleiedel, hybel, hybelleilighet og sekundærleilighet brukes om hverandre.
Begrepet boenhet er definert i byggteknisk forskrift (TEK17) § 1-3 bokstav a) og e) som en bruksenhet som har alle hovedfunksjoner, det vil si stue, kjøkken, soverom, bad og toalett, og som skal brukes til boligformål.
Med sekundærleilighet i kommuneplanen menes en selvstendig boenhet inntil 55 m² BRA i direkte tilknytning til eneboligen, jfr KP § 28.2.
Det tillates ikke mer enn én sekundærleilighet per enebolig, og kun opprettelse av sekundærleilighet ved eneboliger, KP § 28.2.1.
Sekundærleilighet over 55 m² BRA (bruksareal) i en enebolig vil utløse samme krav til tomtestørrelse, uteoppholdsareal og parkering som for tomannsbolig.
Søknadsplikt
Eksisterende bygg, når oppstår søknadspliktig oppdeling?
Oppdeling av eksisterende boenhet til f.eks. primærboenhet og en hybel/sekundærleilighet omfattes av byggesaksbestemmelsene plan og bygningsloven (pbl) § 20-1 g). SAK10 § 2-2 presiserer når det oppstår søknadsplikt. Boenheten må ha alle hovedfunksjoner for bolig, egen inngang og være fysisk adskilt fra hovedboenheten. Boenheten må oppfylle alle relevante krav i TEK17. Utleie av deler av bolig er i seg selv ikke søknadspliktig etter plan- og bygningsloven.
Nybygg:
Antall boenheter i et nybygg må vurderes konkret i den enkelte sak. Det må vurderes om enhetene har de nødvendige fasiliteter og kan brukes uavhengig av hverandre. Plankrav og myndighetskrav til brann og lyd mv. må være oppfylt. Dersom enhetene kan anses som to økonomiske enheter, foreligger det normalt to selvstendige boenheter i plan- og bygningslovens forstand. Dette kan for eksempel være en tomannsbolig med enheter av omtrent like stor størrelse som brukes av to familier eller husstander.
Aktuelle krav
Utover det som følger av eventuelle reguleringsbestemmelse i den enkelte plan, vil følgende bestemmelser til kommuneplanens arealdel (2022-2042) være aktuelle:
Uteoppholdsareal
For sekundærleilighet er det krav om minimum 50 m² uteoppholdsareal (MUA), jfr KP § 7.5.8 b). Dette kommer i tillegg til det antallet plasser som kreves for hovedboenheten.
Biloppstilling
For sekundærleilighet er det krav om en biloppstillingsplass, jfr KP § 28.2.3 d). Dette kommer i tillegg til det antallet plasser som kreves for hovedboenheten.
Krav som følger av byggeteknisk forskrift til plan- og bygningsloven.
Det er viktig å være klar over at sekundærleilighet skal være egen brann- og lydcelle og ha egen inngangsdør. Under er det listet opp noen aktuelle krav, med henvisning til kapitler i TEK17:
- Kapittel 11. Sikkerhet ved brann
Rømningsveier, brannspredning mellom boenheter (brannceller) mm. Soveromsvindu i sekundærleilighet anbefales utført som rømningsvei. - Kapittel 12. Planløsning og bygningsdeler i byggverk
Planløsning, romhøyde, boder og oppbevaringsplass mm. - Kapittel 13. Miljø og helse
Rom for varig opphold skal bl.a. ha tilfredsstillende tilgang på dagslys, utsyn, luftkvalitet/ ventilasjon, tilfredsstillende lyd- og vibrasjonsforhold både i byggverk og på uteareal. - Kapittel 14 Energi
Bl.a. er krav om energiforsyning omtalt i § 14-4. - Kapittel 15 Installasjoner og anlegg
Se forskriftsteksten med veileder for utdyping.
Sjekk alltid om det foreligger reguleringsplan for eiendommen. Reguleringsplan kan ha bestemmelser knyttet til etablering av sekundærleilighet.
Adresser/utdypende informasjon:
Byggesaksforskriften til plan- og bygningsloven, SAK10 – med veileder.
Tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven, TEK17 - med veileder. Det kan du også få på internett-adressen: www.dibk.no.